במהלך שנת 2021, בוצע עדכון חקיקה אשר משמעו קבלת היתר להתקין פאנלים סולאריים על גג של בית משותף. מהלך זה אמור להמריץ את ייצור החשמל הסולארי בישראל ולהתמודד עם הקושי שמערימים דיירים סרבנים בבתים משותפים. נסביר יותר על משמעות החקיקה בעניין ואילו יתרונות ניתן למצוא בהתקנת הפאנלים על גגות של בניינים משותפים.עדכון ברוח הסכם פריז
בהסכם פריז, כך מציין המחוקק, הצטרפה ישראל למאמץ הבין לאומי להפחית את פליטת גז החממה. הפעולות החשובות ביותר כוללות מעבר לייצור חשמל נקי, ממקורות מתחדשים ובראשם שימוש בקולטים סולאריים. לאור זאת, בשנת 2017 החלה הכנסת לקדם הצעת חוק שנועדה להוסיף על חוק המקרקעין משנת 1969 סעיף חשוב הנוגע לייצור חשמל סולארי. על פי החוק שגרסה משפרת שלו אושרה לא מכבר, נאמר כי: "בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור… ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, מערכת להפקת חשמל מהשמש."
כלומר, החוק חותר לכך כי כל דייר בבית משותף מורשה להקים על הגג פאנלים פוטו וולטאים שנועדו להפיק חשמל סולארי. החוק מציין כי המערכת תכלול את האביזרים הנלווים וכי הכל יותקן בכפוף לקבלת היתר בניה. את הפאנלים או המערכות הנלוות ניתן להקים על אזור בגג משותף, בתנאי שהיה פנוי ולא שימש את יתר הדיירים למטרות אחרות והכל בהתאם לתקנון הבית המשותף.
עוד מציין החוק כי במצבים מסוימים תידרש הסכמת הדיירים האחרים בבניין, למשל באם שטח הגג הפנוי מצומצם יחסית (כפי שיקבע מהנדס מטעם וועדה מקומית). אולם, אם דיירים אחרים העלו התנגדות לא מידתית ולא סבירה הגורם האחראי, כלומר המפקח על בתים משותפים, יוכל להכריע ולהתיר התקנת המערכת הסולארית למרות ההתנגדות.
על פי החוק, ניתן להתקין פאנלים סולאריים המשותפים לכל דיירי הבניין, אפילו בהסכמה חלקית של שני שלישים מהדיירים. בכך, מבקש המחוקק להסיר חסמים שהקשו עד כה על בניינים משותפים להצטרף למהלך שטמונים בו יתרונות לאומיים, סביבתיים וכן יתרונות כלכליים – אישיים.
השמש תשלם את חשבונות הוועד
החוק, שמזכיר עניינים נוספים כגון הקפדה של שמירת חזות הבניין לאחר התקנת הפאנלים הסולאריים, נחשב למהפכני במדינת ישראל. הוא טומן בחובו יתרונות רבים, למשל יצירת הכנסה משותפת לדיירי הבניין. במידה והדיירים בוחרים במסלול הקמת מערכת סולארית משותפת בהסכמה של שני שליש מהדיירים, ההכנסות מהפקת החשמל מתחלקות בין הדיירים וניתן לייעד אותם למטרה אישית או משותפת. כך למשל ניתן לקבוע בתקנון הבניין כי הכנסות החשמל הסולארי יכסו את הוצאות וועד הבית וכמובן גם את העלות של תחזוקת הגג הסולארי, עלות שהינה נמוכה באופן משמעותי ביחס להכנסות שהגג מייצר כל שנה למשך 25 שנים.. אגב, גם דיירים שיתנגדו להצבת הפאנלים יקבלו את התמורה היחסית, אך רק לאחר שהתקבולים יכסו את עלות ההקמה.
חשמל נקי ללא פגיעה בשטחים פתוחים
יתרון סביבתי מובן מאליו הינו היכולת להפיק חשמל נקי, ללא זיהום. אולם, היתרון הזה בולט במיוחד כאשר נזכור שגגות רבים של בתים משותפים אינם מנוצלים בצורה מקסימלית. הקמת פאנלים סולאריים תאפשר להפיק את החשמל הנקי מבלי לפגוע בשטחים פתוחים לשם יצירת תחנות כוח סולאריות או בהצבת פאנלים בשטחים טבעיים. חקיקה מסוג זה ביחד עם צעדים נוספים מקדמת את ישראל צעד נוסף לעבר היעד של ייצור 30 אחוז מצרכי האנרגיה בארץ, ממקורות לא מתכלים אלא ירוקים.
עלות הקמת גג סולארי על בניין משותף ומסלול השכירות
מכיוון שעלות ההקמה של גג סולארי על בית משתוף יכולה לנוע בין 150,000-250,000 נמנעים וועדי בתים רבים מכניסה לנושא ויצירת וויכוחיים אינסופיים בין הדיירים בבניין. מעבר לעלות הגבוהה, שמחזירה את עצמה לרוב תוך כ 6-7 שנים, מדובר על הליך שכרוך באישורים ובירוקרטיה שמוסיפה טרחה לנציגי וועד הבניין אשר פועלים במסגרת התנדבותית.
לכן, ישנה היום חלופה משתלמת מאוד אשר מייצרת מצב של win-win הן לוועד הבית והן לדיירי הבניין המשותף, והן לקבלן אשר מספק את הפתרון עבורם. החלופה הנה מסלול של שכירות או שותפות ברווחים הנוצרים מהפקת החשמל על גג הבית המשותף.
מסלול שכירות הנו הסכם בין וועד הבית המייצג את דיירי הבניין, כאשר לפחות שני שליש מהם חתומים ומאשרים את ההקמה, ולבין צד היזם המקים על חשבונות את המערכת הסולארית ולוקח על עצמו את מלא הטיפול ומלוא האחריות להקמת המערכת מתחילתה ועד לרגע שהיא מייצרת חשמל והכנסה לבניין. כחלק מההסכם, היזם נושא בכל העלויות ולמעשה משלם לוועד הבית אחוז יחסי מהכנסות הגג הסולארי. וועד הבית ודיירי הבניין נהנים מהכנסה חודשית/שנתית קבועה המפחיתה באופן משמעותי את עלויות וועד הבית שהם משלמים, וזאת למשך 25 שנה. והיזם שלקח על עצמו את ההשקעה ואת התחזוקה של הגג הסולארי, נהנה מהחזר ההשקעה ומתשואה שמשתלמת לו להמשיך ולהוביל את הפעילות לאורך זמן.
מעניין אתכם לקבל פרטים נוספים? פנו אלינו בטופס שבאתר ונשמח לספר לכם בהרחבה בנושא זה.
פאנלים סולאריים, אותם לוחות שחורים שניתן לראות צצים על פני גגות רבים בכל רחבי ישראל, הם הלב והמרכיב העיקרי של כל מערכת סולארית פוטו-וולטאית. הפאנלים מהווים תא המרכיב היקר ביותר במערכת, החשוב ביותר מבחינת נצילות המערכת ומבחינת אמינות השימוש בה לאורך 20-30 השנים בהן היא אמורה לייצר חשמל והכנסות לבעל המערכת.
מודולים פוטו-וולטאים
השם המקצועי והמוזר בכותרת הוא למעשה השם המקצועי של אותם לוחות סולאריים. הפאנלים או המודולים מיישמים טכנולוגיה פוטו-וולטאית לייצור חשמל אנרגיה סולארית. פאנלים אלו הם למעשה המעטפת של תאים סולאריים רבים המחוברים יחד לכדי יחידה אחת, כל תא פוטו-וולטאי כזה מייצר חשמל בפני עצמו ומעביר את החשמל הזה דרך הפאנל ליתר מרכיבי המערכת הסולארית בהמשך הדרך – ממיר זרם ומתח, מונה חשמל ולצרכנים או לרשת החשמל הארצית.
כמובן שבגלל שפאנל סולארי אחד יכול לייצר כמות מוגבלת מאוד של חשמל סולארי, מערכות חשמל סולארי מורכבות ממספר פאנלים, כאשר ככל שיש יותר שטח ותקציב ניתן להתקין יותר פאנלים ולייצר יותר חשמל.
איך מייצרים מזה חשמל?
פאנלים סולאריים כוללים כאמור את התאים הסולאריים הקטנים יותר. אך כיצד פועל תא סולארי? אלו כוללים בעיקר סיליקון שיכול להגיע בצורות שונות בהתאם לסוג הפאנל. הסיליקון הזה הוא הבסיס הטכנולוגי להמרת אנרגיית השמש לחשמל בזרם ישר. ברוב הפאנלים הסולאריים משתמשים בסיליקון גבישי (קריסטלי), מבנה הגביש שלו מאפשר קליטה יעילה יתר של קרינת השמש ובכך הנצילות החשמלית של הפאנלים עולה.
הסיליקון קולט את האנרגיה הסולארית הבסיסית מקרני השמש ובאמצעות תהליך פיזיקאלי – כימי ממיר את האנרגיה הזו לחשמל בהיקפים קטנים מאוד, חשמל זו מוזרם הלאה במערכת ומחיבור חשמלי בין התאים ולאחר מכן בין הפאנלים נוצרת תפוקת חשמל יותר משמעותית.
נצילות רחוקה מלהיות מושלמת
בעיה מוכרת של פאנלים סולאריים היא נושא הנצילות שלהם. נצילות היא היכולת של הפאנל להפיק חשמל מכמות מסוימת של קרינת שמש. נצלות ממוצעת של פאנלים סולאריים עומדת כיום רק על 12%-15% – וזה לאחר שיפור בשנים האחרונות. כך שעל 100% קרינת שמש (דוגמא מופשטת לצורך העניין) הפאנלים מייצרים רק עד 15.5 חשמל ויתר האנרגיה "מתבזבזת" בתור אנרגיית חום, אור וכן הלאה.
זוהי בעיה מהותית שמונעת ממערכות חשמל סולארי בהיקפים גדולים להיות מאוד יעילות ומאוד רווחיות מבחינת עלות ייצור החשמל. הנצילות משפיעה באופן ישיר על משך הזמן שלוקח להחזיר את המימון להתקנת המערכת ואת עלות הייצור של על קוט"ש חשמל. מעבר למגבלות הטכנולוגיות של הפאנלים – תחום שנמצא בפיתוח כל הזמן – יש תנאים סביבתיים שמשפיעים על הנצילות.
- הכיוון אליו פונים פאנלים סולאריים ביחס לשמש.
- חוזק ומשך קרינת השמש.
- הימצאות לכלוך כגון אבק ואלמנטים זרים על הפאנל.
- איבוד חשמל בגלל התקנה לא נכונה של שאר מרכיבי המערכת – השפעה עקיפה על היקפי הייצור ולא פגיעה ישירה בנצילות.
אפשר לציין כי פותחו כבר פאנלים סולאריים עם רמות נצילות גבוהות בהרבה, אפילו עד כ-40%, אך אלו עדיין יקרים מאוד ולא נמצאים בשלבי פיתוח שמאפשרים התקנות רחבות היקף. אין ספק שככל שיעבור הזמן התחום ישוכלל וישופר ויוכנסו טכנולוגיות שיבצעו אופטימיזציה לפאנלים קיימים. ראו גם: תחזית לגבי התחום הסולארי.
הרוב מיוצר בסין
אם בתחילת העידן של התקנת מערכות סולאריות ביתיות ועסקיות רוב הפאנלים היו מיוצרים באירופה או ארה"ב ומרכיב זה היווה פקטור משמעותי לגבי הפאנלים – היום רוב הייצור של פאנלים סולאריים עבר לסין, גם של חברות סיניות שנכנסו לתחום והוזילו אותו מאוד וגם יצרניות אירופיות ואמריקאיות מובילות שהעבירו את הייצור לסין מטעמים ברורים של חיסכון.
מכך שארץ המוצא אינה בוודאות גורם בעל משקל משמעותי למרות שכמובן שיש לכך חשיבות מבחינת איכות, אמינות וכדומה – יש לבחון כל הצעה בצורה ספציפית על כל היבטיה.
גרים בבניין משותף? תנו לגג שלכם לעבוד בשבילכם!
גג בבניין משותף עם שטח של 500 מ"ר או יותר – שווה לכם הרבה מאוד כסף!
הכנסה מחשמל סולארי בבניין משותף, שתוזיל משמעותית את דמי ועד הבית לכל הדיירים
עכשיו גם במודל שכירות שלא מצריך מבעלי הנכסים בבניין להשקיע כסף בכלל.
אנחנו נקים לכם מערכת סולארית על הבניין המשותף – שתמקסם את הרווחים ותאפשר לכם, בעלי הגג, שקט נפשי, הכנסה פסיבית בטוחה ובטחון שאתם בידיים טובות.
במודלים של שותפות ושכירות אנו דואגים לתחזוקה שוטפת ולהבטחת התקינות והאפקטיביות של המערכת בכל זמן.
התקשרו אלינו לקבלת ייעוץ ראשוני ללא עלות וללא התחייבות: 052-3737314
יש צרך בגג בשטח של 500 מ"ר או יותר.
יש צורך בהסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין.
יש הטבות מס על הכנסות מחשמל סולארי
יש חברה שתדאג לטפל בכל הפרוייקט עבורכם
יש שקט נפשי ובטחון ל הכנסה ל 25 שנה.
אז למה אתם מחכים? עדיין מתלבטים? התקשרו אלינו להתייעץ ולשמוע מה מתאים לגג שלכם: 052-3737314
עד לאחרונה התקנת פנלים סולריים הייתה רלוונטית לבעלי בתים פרטיים, למפעלים או בעלי מתקנים כגון רפתות וכיוצא באלה. אולם
חקיקה שמקודמת בימים אלה נועדה לשנות את התמונה. בקרוב, לא רק על גגות פרטיים אפשר יהיה להקים גג סולארי. אם אתם בעלי דירה בבניין משותף, גג סולארי רלוונטי גם בשבילכם.
הרוב קובע, מה זה אומר בעצם?
על מנת לשים את הדברים על דיוקם, גם לפני החוק החדש יכלו דיירים בבתים משותפים להקים גג סולארי. אלא שצעד כזה היה בלתי יישם מכיוון שנדרשה הסכמה מלאה ומפורשת של כל הדיירים. הסכמה כזאת כפי שיודע כל מי שנכח אי פעם בישיבת ועד סוערת, כמעט בלתי ישימה ולכן למרות החשיבות של חשמל ירוק, בתים משותפים לא היו חלק מהמשחק. לאחר דיונים ארוכים שבהם השתתפו בכירים במשרדי התשתיות, האוצר והסביבה, נקבע מתווה חדש. על פי המתווה של החקיקה, רוב לא גדול מקרב דיירי בניינים משותפים יוכל להצביע לטובת העניין. הרוב הינו רוב הדומה לזה הנדרש בפרויקט של חיזוק בינוי (תמ"א 38), פרויקטים שכידוע זכו להצלחה רבה. מרגע שיושגו חתימות של שני שליש מדיירי הבניין התומכים במהלך ניתן יהיה להקים גג סולארי, גם בבניין משותף.
איך מרוויחים כסף מגג סולארי בבניין משותף?
על פי החוק החדש, יתכנו מצבים שבהם ניתן יהיה להקים גג סולארי פרטי, גם על גג משותף. לפני שניגע בכך, נתייחס לגג המשותף. ברגע שבניין יחליט על הקמת פנלים סולאריים משותפים יוכל הבניין למכור את החשמל הסולארי שייווצר לחברת החשמל. מכירת החשמל נעשית בתעריף מוסכם מול חברת החשמל, כך שנוצרת הכנסה קבועה על בסיס הפקת חשמל מהשמש (ואין חולק על שפע השמש בארצנו). אפשרות נוספת היא להתקין מערכת סולארית שלא מנתבת את החשמל לחברת החשמל אלא מעבירה אותו לצריכה. כלומר, הרווח הוא החיסכון בעלויות החשמל של דיירי הבניין. במידה והיו דיירים שהתנגדו למהלך, הרי שהמשמעות היא כזאת: דיירים אלה לא ישתתפו בהוצאות ההתקנה אך גם לא יפיקו מכך רווח כלשהו.
האם גג סולארי משותף חייב להיות משותף?
על גבי גג משותף, בבניין משותף, ניתן יהיה להקים מערכת משותפת שתשרת את כלל דיירי הבניין. אך חשוב להדגיש כי החוק מכיר גם באפשרות אחרת. נזכור כי גג משותף כולל למעשה שיתוף בזכויות, כזה שיש לכל דייר חלק יחסי בגג. על פי הרפורמה, אפשר בהחלט כי ברגע שיוסכם על התקנת הפנל הסולרי (ואפילו אם לא תהיה הסכמה כללית כאמור) יוכל כל דייר להקים על חלקו היחסי בגג פנל פרטי. משמעות הדבר היא כי החשמל שיופק יהיה בעצם רכושו הפרטי של אותו הדייר. בין אם הייתה או לא תהיה הסכמה של הדיירים לצעד כזה, יוכלו דיירים שמתנגדים למהלך להעלות טיעונים מול המפקח על בניינים משותפים בישראל. במקרה זה, מתקן חשמל פרטי יצטרך להימצא על שטח מוגדר, שמהווה חלק יחסי של בעל הדירה ולא מעבר לזה.
איך מקדמים גג סולארי בבניין משותף?
על פי ההערכות, הכנסות של בניין משותף שמתקין פנלים סולריים על הגג נעות בין 20 ל-35 אלף ₪ בשנה. קידום גג סולרי משותף על פי החוק מתנהל כך: ראשית, ישיבה משותפת של הדיירים – לצורך העלאת יתרונות, חסרונות, קביעת תומכים ומתנגדים. ברגע שיש מספיק חתימות, ניתן להחליט גם על דרך ההקמה. אפשר להקים את הגג בצורה עצמאית של הדיירים שפונים לחברה סולרית או בליווי יזם (בדומה לתמ"א 38) שמשתתף ברווחים.
אולי יעניין אותך גם:
שר המשפטים מקדם: כל דייר יוכל להתקין מערכת סולארית, ללא אישור שכניו
